ОЛЬГА БАБЕНКО

«ВАША КВАРТИРА – ЭТО НЕ СТЕНЫ, А ФИНАНСОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ. НАУЧИТЕСЬ ИМ УПРАВЛЯТЬ»

Мы часто думаем о недвижимости как о крыше над головой. Но для тех, кто смотрит на рынок глазами инвестора, квартира — это актив, который может работать порой лучше депозита или ценных бумаг. Риелтор Ольга Бабенко из Хабаровска не просто продает квадратные метры, а создает для своих клиентов продуманные финансовые стратегии. Мы поговорили с Ольгой о том, почему Хабаровск — это не периферия, а перспективная площадка для вложений и как заставить деньги в буквальном смысле обрасти новыми стенами. Беседа получилась откровенной, полной парадоксов и, что самое главное, конкретных цифр.

 

Текст: Ольга Шевченко

Фото: Вадим Сухарев @vadim_suharev_photo

Стиль: Елена Баскакова @helenachery

Макияж: Ольга Гекалюк @ola_make

Фотостудия: @mone_khv

 

Ольга, в эпоху онлайн-записок и удаленных сделок многие считают профессию риелтора атавизмом. Почему человек, желающий купить квартиру как инвестицию, должен обратиться именно к вам, а не к браузеру?

 

(Ольга улыбается, ее взгляд становится цепким, деловым.) Вы знаете, хороший риелтор сегодня — это не «сопроводитель сделки». Это финансовый советник, который просто специализируется на самом консервативном и надежном активе — недвижимости. Браузер покажет вам цифры, но не покажет «душу» дома, не расскажет, какой застройщик в кризис пускает собственный офис на отделку, чтобы сдать объект в срок, а какой затягивает стройку на годы. Моя задача — не продать вам первую попавшуюся квартиру, а найти ту самую, которая через два-три года скажет вам «спасибо» ростом в 20–30%. И это не магия, это аналитика и погружение в среду.

 

Вы говорите о 20–30%? Это обещание, которое пахнет рискованными финансовыми пирамидами. Давайте о конкретике. Возьмем гипотетическую ситуацию: у человека есть 1,5 млн рублей свободных денег. Он хочет их приумножить. Почему он должен вложить их в «коробку» в строящемся доме в Хабаровске, а не, скажем, в облигации федерального займа?

 

Отличный и очень правильный вопрос! Потому что он использует мощнейший финансовый рычаг — ипотеку. Эти 1,5 млн — это не вся сумма, а всего лишь первый взнос. Допустим, вы покупаете студию за 6,5 млн на этапе котлована. Ваши вложения – 1,5 млн. Строительство длится два года. За это время, по нашей хабаровской статистике, «квадрат» в этом сегменте растет в среднем на 20–30%. К моменту сдачи дома ваша студия стоит уже не 6,5 млн рублей, а около 7,8–8,45 млн рублей.

 

То есть наш инвестор заработал 1,3–1,95 млн?

 

Не совсем. Он заработал их не на своих 1,5 млн, а на полной стоимости квартиры. Его доходность — около 50-60% годовых на вложенный капитал. Попробуйте найти такой процент по облигациям. Это и есть парадокс: вы зарабатываете на активе, который лишь частично ваш. Это классический пример успешного использования заемных средств. Конечно, здесь есть риски, но их можно нивелировать правильным выбором застройщика, чем я и занимаюсь для своих клиентов.

 

Давайте разберем реальный кейс. Расскажите историю, которой гордитесь, где ваша помощь как эксперта превратила сомнения клиента в его реальный доход.

 

Кейс, который я часто вспоминаю, связан с молодой парой, Александром и Ириной. Они копили на машину и «однушку», живя с родителями. Денег хватало либо на иномарку, либо на первоначальный взнос. Они пришли ко мне в растерянности. Я предложила парадоксальное, на их взгляд, решение: купить на все их сбережения не «однушку», а две студии в перспективном, но еще «сыром» районе, на этапе только что стартовавшего строительства. Одну — для себя, чтобы сэкономить на аренде, вторую – как инвестицию.

 

Они сомневались, боялись «распыления» средств. Но мы все просчитали. Через два года, когда дома были сданы, инфраструктура вокруг начала активно развиваться. Стоимость их студий выросла на те самые 25%. Они продали «инвестиционную» студию, полностью погасили две ипотеки и на оставшиеся деньги сделали ремонт в своей. По сути, они получили бесплатную квартиру и машину на сэкономленную аренду. Их стартовый капитал сработал на два фронта сразу. Это и есть управление активами. Главное — терпение.

 

Ольга, но все эти цифры по росту — это ведь история прошлых лет. Сейчас мы постоянно слышим о высоких ставках, о некой неопределенности. Не кажется ли вам, что инвестиции в недвижимость сегодня — это игра с непредсказуемым исходом?

 

А вот здесь мы подходим к самому интересному и, я бы сказала, парадоксальному моменту. Да, вы правы — рынок замер. Но это не мертвая зыбь, а скорее, затишье перед бурей. Начиная с конца 2024 и весь 2025 год, мы наблюдаем уникальное явление: застройщики фактически «приостановили» плановое повышение цен. В отличие от прошлых лет, когда стоимость квадратного метра росла ежеквартально, сейчас цены держатся на одном уровне. И виной тому — именно высокие процентные ставки по ипотеке, которые отпугнули часть покупателей.

 

И в чем же здесь уникальная возможность? Звучит скорее как стагнация.

 

В том, что этот ценовой «стоп» – временный и искусственный. Это окно возможностей. Застройщик не может вечно держать цены на одном уровне — его затраты растут, инфляция никуда не делась. Как только Центробанк даст сигнал к снижению ставок, что неизбежно произойдет в течение следующих года-полутора, на рынок хлынет огромный объем отложенного спроса. И цены совершат резкий скачок, наверстывая упущенное. Прямо сейчас мы находимся в точке минимальной цены за последние годы с максимальным потенциалом роста. Покупая сегодня, вы «замораживаете» для себя текущую стоимость, чтобы заработать на ее взлете завтра.

 

 

То есть вы предлагаете покупать в период высокой ставки? Это звучит контрпродуктивно.

 

Смотря что брать во внимание. Да, ежемесячный платеж сейчас выше. Но сама цена лота ниже. А ведь именно разница между ценой покупки и ценой продажи формирует вашу прибыль. Давайте рассмотрим еще один кейс, уже из реалий 2025 года.

 

Кейс «Ставка против цены». Мой клиент купил в марте 2025 года двухкомнатную квартиру за 6 млн рублей. Да, его ипотека под 16% — это дорого. Но он взял ее на минимальный срок с правом досрочного погашения. Его стратегия — не платить проценты вечно, а успеть погасить основную часть долга до момента, когда ставки упадут, а цены взлетят. Он уже зафиксировал цену в 6 млн. По нашим прогнозам, к моменту сдачи дома в 2027 году, когда ставки уже должны быть скорректированы вниз, аналогичные квартиры в этом ЖК будут стоить от 7,2 млн. Его чистая прибыль после продажи и закрытия ипотеки составит около 800–900 тысяч рублей. Если бы он ждал снижения ставки, он купил бы эту же квартиру уже дороже, и его прибыль была бы значительно меньше либо вообще сошла на нет. Сейчас лучшее время не для раздумий, а для действий. Рост стоимости неизбежен. Вопрос лишь в том, успеете ли вы зайти на рынок на текущих, «замороженных» условиях.

 

Получается, это лучший период для покупки за долгое время?

 

Абсолютно верно. Это тот редкий момент, когда время работает на покупателя-инвестора, а не на застройщика. Чем быстрее вы примете решение, тем ниже будет ваша цена входа и, как следствие, тем выше будет ваша итоговая доходность. Это финансовая пружина, которая сжата до предела. И тот, кто успеет занять правильную позицию до того, как она разожмется, получит максимальные дивиденды.

 

А если говорить о статистике в целом по рынку? Какая доля покупателей в Хабаровске сегодня приходит именно с инвестиционными целями?

 

Сейчас это уже около 30–35%. И это очень показательно. Люди перестали бояться ипотеки, они научились видеть в ней инструмент. Из этих 30% примерно половина — это люди, которые покупают лот на старте продаж, чтобы перепродать его к концу строительства или сразу после сдачи. Остальные — те, кто формируют портфель из объектов для последующей сдачи в аренду. Хабаровск — город студенческий, с высокой проходимостью, арендный бизнес здесь всегда стабилен. Средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры – 6–8% годовых от ее стоимости.

 

И последний, жизненный вопрос. Многие наши читатели боятся, что их вложения «утонут» в долгострое или они столкнутся с недобросовестным застройщиком. Как вы как профессионал минимизируете эти риски для своих клиентов?

 

Я всегда говорю: доверяйте не рекламе, а истории. Мой главный инструмент — это не база данных, а личный реестр надежности. Я веду его годами. Я знаю не только финансовые отчеты компаний, но и биографии их генподрядчиков, кто и как решает проблемы с обманутыми дольщиками (да, такое бывает, и скрывать это — непрофессионально). Я проведу вас не по самому яркому шоуруму, а по уже сданным и обжитым кварталам этого застройщика. Посмотрим, как стареет его штукатурка и зеленеют его газоны. Недвижимость — она живая. И ее будущую стоимость определяют не стены, а люди, которые их строят, и то сообщество, которое в них формируется. Моя работа — быть вашим проводником в этом сложном, но невероятно интересном мире, где дом — это не просто место для жизни, а ваша личная фабрика по производству капитала.

 

КОЛОНКА ЭКСПЕРТА

 

По данным на конец 2024 года, рынок новостроек Хабаровска показал уникальную динамику. На фоне роста ключевой ставки средний темп роста цен в течение года значительно замедлился и составил около 5–10%, что существенно ниже показателей предыдущих лет. Однако именно это создало идеальное «плато» для входа инвесторов. Аналитики прогнозируют, что сдерживаемая стоимость квадратного метра в проектах на стадии котлована обладает максимальным потенциалом для резкого скачка в момент стабилизации ипотечных ставок. Наиболее ликвидными, как и прежде, остаются студии и «однушки» в спальных районах с активным развитием социальной и транспортной инфраструктуры, демонстрируя стабильный спрос как на первичном, так и на вторичном рынке.